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房地产:竣工之谜 微观层面的解释和估算

时间:2019-11-05

  

房地产:竣工之谜 微观层面的解释和估算

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  局数据,竣工面积增速已持续 22 个月处于负区间。同时,过去三年较高的面积增速决定了竣工面积增速在某个时点必然转正。问题在于,竣工面积增速持续为负的原因何在?何时能够转正?高点将出现在哪个时点?

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  竣工面积持续为负的原因。一是三四线城市在销售面积中的占比提升,三四线城市预售一般没有形象进度的要求,预售条件低于高能级城市,销售到竣工的时间相对较长;二是销售结构的变化,16/17 两年期房销售占比下降,反映出彼时销售高峰一部来自对过往库存的消化,并不对应未来竣工,同时,18 年开始期房销售占比明显提升,客观上拉长销售到竣工的时间;三是本轮周期中房企对快周转的追求,“拿地-开工-销售”环节加快,而“销售-交房”环节减缓,导致销售高峰难以迅速反映到竣工中。

  建安投资是销售-竣工过程的重要中间指标。逻辑上,房企施工计划根据竣工时间倒排,施工高峰的目的是竣工交房,竣工交房的必然前提是施工高峰,因此建安投资增速反映施工节奏和施工进度。数据上,建安投资数据相对可靠,基于建筑工程价格指数也可以有效剔除价格变动影响,对历史数据也能够较好吻合。

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  风险提示:建筑工程投资上行不持续,竣工面积与销售和施工投资的关系出现本质变化。

  预计竣工增速转正点在 2020Q3,高点在 2021Q4,最高增速约 15%。建安投资增速拐点出现在 18 年 6 月,转正点出现在 19 年 2 月,综合考虑,预计竣工增速转正点出现在 20 年 Q3,本年竣工面积同比增速预计为-5%,而 19 年 7 月基本可以确认为拐点。我们预计建安投资增速高点为 2020 年Q1,后推 1.8 年,预计高峰出现在 2021 年 Q4。同时,从本轮周期销售面积增速高点为 36.5%,出现在 16 年 4 月,低于上轮周期大约 13 个百分点,据此本轮竣工面积增速的峰值大约为 15%。

  投资建议。站在上下游角度,我们认为本年地产方面对上下游的需求,主要体现在钢材、水泥、玻璃、涂料等方面,家电、家装等的需求以及在 2020年下半年才会渐入佳境,但向上修复的趋势已经确立;房地产方面,建议关注竣工计划增速较高,业绩加速释放,且本年销售增速稳健的房企,如保利地产、金地集团、万科 A、蓝光发展、中南建设等。

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